בנית בית פרטי - שאלות אמיתיות של לקוחות

אדריכלות בית פרטי - שאלות ותשובות

יוצאים לתכנן את ביתכם? מרגש! 

הנה אוסף שאלות ששמענו מלקוחות שלנו הבונים בית פרטי, וחשבנו שיעזרו גם לכם להתכונן.

(יש לכם שאלות נוספות? אנחנו במצב רוח לענות גם עליהן😊)

כמה זמן לוקח לבנות בית?

תכנון בית וקבלת היתר בנייה אורכים על פי רוב כשישה עד תשעה חודשים. בניית בית בבניה קונבנציונאלית אורכת כשנה, ובבניה מתקדמת כשלושה עד שישה חודשים. בסך הכול, מרגע תחילת התכנון ועד הזמנת המובילים יש לצפות לתהליך של כשנתיים.

מתי משלמים על הבית?

מתחילת הדרך ועד קבלת היתר בניה, אתם צפויים להוצאות של תכנון ראשוני ואגרות אשר סכומן הצפוי הנו  כ- 5% מעלות הפרויקט כולו. לאחר ההיתר (החל מחצי שנה מיום ההתחלה) יש לשלם בעבור בניית השלד, שהנו כ-30% מהעלות הכוללת. במהלך השנה-שנה וחצי שלאחר מכן, מתווספות עלויות הגמר, פיתוח השטח והתכנון המפורט.

האם ישנן עוד עלויות תכנון מעבר לתכנון האדריכלי?

בשביל שתדעו להיערך היטב, הנה כמה עלויות אצבע משוערות למתכננים נוספים בפרויקט (הכול בהתאם לצורך):

מודד (2500 ₪)

קונסטרוקטור (50-70 ₪ למ"ר)

יועץ קרקע (3000-5000 ₪ - תלוי בצורך בקידוח)

מהנדס אינסטלציה לנספח סניטרי (2500 ₪)

עלויות דפוס ושליחויות (1000 ₪)

אדריכל נוף (2500 ₪ לבית פרטי במגרש של כ-500 מ"ר)

יועץ משכנתא (5000-7000 ₪)

תכנון בית פרטי

מתי עלינו לבחור קבלן?

מומלץ לבחור קבלן רק לאחר הפקת תכניות עבודה מפורטות. כך תוכלו לקבל הצעות מחיר אמיתיות המשקפות את המציאות, ולא הצעה כללית שעשויה לגדול ולהתנפח בהמשך הדרך. תכניות העבודה מופקות על ידי האדריכל והמהנדס לאחר קבלת היתר בניה.

איך לבחור קבלן טוב ואמין?

אנו נסייע לכם לבחור קבלנים מההיכרות שלנו, אך ככלל ההמלצה היא לקחת קבלן רשום. בקשו לבקר בשניים שלושה פרויקטים, עדיף כאלה שכבר עברו חורף או שניים. אנו נשמח לתת את דעתנו על מבנים קיימים. בקבלנים ובענף הבניה בכלל – הזול תמיד עולה ביוקר.

מה זה קבלן "מפתח" ומה היתרונות שלו?

קבלן מפתח מרכז תחתיו את כל הקבלנים ובעלי המקצוע המעורבים בתהליך. משלב החפירות והשלד – ועד לגמר. היתרון של קבלן מפתח הוא באחריות הכוללת על התיאום בין המבצעים השונים, ובעובדה שלכם יש שקט נפשי. העלות? 100,000 ₪ בממוצע לבית פרטי.

שמעתי על אנשים שקונים חומרי גמר בסין. האם זה כדאי?

בתנאי שאתם יודעים מה אתם מכניסים הביתה. קנייה בסין של חיפויים, ריצופים, רעפים, כלי סניטציה ותאורה, מפסקים לחשמל,  חלונות ואלומיניום, דלתות ועוד יכולים לחסוך כסף רב, אך מצאנו שני ליקויים אפשריים בתהליך זה: קניית חומרים רעילים או שאינם עומדים בתקני בטיחות ועמידות, ובחירה משיקולים לא נכונים שיכולים להופיע ב-"טירוף הקניות" שמאפיין את המסעות לסין. אם תרצו לטוס לסין או להזמין משם מכולה – אנו נדריך אתכם היטב מה לבחור ואיך לבחור מכל משפחת מוצרים.

אדריכלות בית בקיסריה

האם ניתן לשלב בבית שלנו משרד או יחידה עם כניסה נפרדת?

זה תלוי בתכנית היישוב / עיר שתקפה למגרש שלכם (ידועה בשם תב"ע – תכנית בינוי עיר). כאדריכלים נקרא ונפרש עבורכם את התב"ע וההנחיות הרלוונטיות, דבר שלעיתים עשוי להיות מבלבל.

מה הם השלבים העיקריים בבניה?

בנית בית הנו תהליך מורכב ובו שלבים רבים, אך ניתן לחלקם לשלושה שלבים עיקריים: תכנון ראשוני, רישוי והיתרים, ביצוע. גם את שלב הביצוע נהוג לחלק לשלב הקמת השלד, ושלב הגמר.

האם אנחנו צריכם גם מעצב/ת פנים?

באופן מסורתי, אדריכל מתכנן את הבית כולו מחוץ ומפנים. כיום ניתן "להפריד רשויות", ולשכור מעצב/ת פנים בנוסף לאדריכל/ית. מעבר לעלויות הגבוהות יותר, יש לדעת שמעצב נפרד לא תמיד יקלע לחשיבה שנעשתה בתכנון האדריכלי. ההמלצה שלנו היא לעצב את פנים הבית כחלק מהתפיסה הכוללת של המעטפת. עיצוב הפנים כולל התייחסות לריצוף, הנמכות תקרה, תאורה, מטבח, כלים סניטריים ועוד.

האם כדאי לשכור אדריכל נוף?

חוץ הבית הנו חלק אינטגרלי מהתכנון. בתכנון שלנו אנו שמים דגש על הקשר בין הפנים לחוץ מכל כיווני הבית. אנו מתכננים סוגי עצים ומיקומם, מיקומי שבילים, ניקוז, פיתוח שטח, מיקומי בריכות, פרגולות גדרות ושערים. אם תרצו אלמנטים מיוחדים ונוספים, נייעץ לכם האם כדאי לשכור מתכנן נוף חיצוני.

אדריכלות ועיצוב פנים

האם נכון כי בעיות איטום ונזילות נפוצות בבתים חדשים?

מים הם אתגר רציני בכל מבנה, ובעיות של איטום ונזילות נובעות משני גורמים: תכנון לקוי, וביצוע לקוי. בשלב התכנון, אנו בשיתוף עם מהנדס השלד עושים את המיטב על מנת להרחיק מים מן המבנה ולדאוג לניקוז מספק. בשלב הביצוע, המלצתנו העיקרית היא לבחור בקבלן רשום, אשר יודע לתת פתרונות מקצועיים ואיכותיים למקומות מועדים לפורענות. במצבים מורכבים, נמליץ על שכירת יועץ איטום.

איך אדע שמה שתתכננו יהיה לטעמנו?

פעם אדריכלים הכינו שרטוטים טכניים, והלקוח קיבל את המוצר המוגמר כמעט בעל כורחו. אנחנו רואים בתהליך התכנון חוויה חשובה ומרגשת בפני עצמה. מתחילת הדרך נציג לכם הדמיות תלת ממדיות של הבית מבחוץ ומבפנים, בשביל לשתף אתכם בתהליך התכנוני באופן מלא. לא נצא להיתר בנייה ללא שביעות רצון מלאה שלכם מהתכנון והעיצוב!

מה יהיה השלב הראשון?

אנו כאדריכלים נפעל תחילה בשני ערוצים במקביל: נשב אתכם על הכנת פרוגרמה מפורטת המכילה את החלומות, הצרכים, הטעם האישי שלכם והתקציב, על מנת ליצור בית שהנו חוויה כוללת מותאמת עבורכם.
לפגישה זו עליכם לבוא מוכנים בעיקר עם החלומות הכי רחוקים שלכם, ואפשר גם עם כמה תמונות / רעיונות שמייצגים את הסגנון או הטעם האישי. במקביל, נפנה אל רשות התכנון הרלוונטית על מנת להתחיל את הליך הרישוי ולקבל תיק מידע תכנוני.

מה היא בניה ירוקה ומה היתרונות שלה?

מכירים בתים קרים מאד בחורף? גרים בבית שבו המזגן פעול בקיץ ללא הפסקה? האם אתם בטוחים שהחומרים מהם עשוי הבית שלכם אינם פולטים רעלים ומזהמים? בניה ירוקה הנה גישה כוללת לתהליך הבנייה, ומתייחסת לבריאות שלכם ולבריאות הסביבה. בית ירוק הוא נוח יותר לשהייה ולשינה, בריא יותר ופוגע פחות בשכונה ובעיר. בית ירוק חוסך כ-30% מעלויות החימום והקירור השנתיות, לפחות.

תכנון בית ברמת גן

האם בניה ירוקה יקרה יותר מבנייה רגילה?

אנחנו מאמינים שבנייה ירוקה מתחילה בידע, ולא בכסף. תכנון נכון של הפתחים בבית למשל, יבטיח אור ואוורור טבעיים, ללא הוספת שקל אחד נוסף. בהמשך תוכלו לבחור האם לעבות את בידוד הקירות או לבחור בזגוגיות מיוחדות, שם כמובן תהיה תוספת עלויות מסוימת, לרוב עד 30%.

האם אפשר לבנות בית חסכוני בחשמל ובמים?

באמצעות שיטות תכנון ירוק ובנייה ירוקה אפשר להוזיל את העלות השנתית לחימום וקירור בכ-30%. זה יכול להגיע לחסכון של אלפי שקלים בשנה. לגבי מים – ניתן לתכנן מערכת מחזור מים אפורים להשקיית הגינה. המערכת עולה כ-20,000 ₪, ויכולה לחסוך במי השקיה בטווח הארוך. מומלץ בעיקר לגינות גדולות.

בניה ירוקה

שמענו על זוגות שהתגרשו לאחר בניית ביתם. כמה זה נכון?

כבן למשפחה שבנתה את ביתה, אני יכול להעיד שתהליך בניית בית הוא "פרויקט חיים" מורכב ועתיר מתחים. מאידך, כאשר התהליך מנוהל נכון על ידי אדריכל יצירתי ובעל רגישות גבוהה, זו יכולה להיות תקופה מעצימה ומחזקת מאד. חשוב בעיני לשתף את כל בני המשפחה בתהליך, בהתאם לגילם ולהבנתם. עוד חשוב להיעזר בנו עם תכנון תקציב מפורט ככל הניתן, בכדי למנוע הפתעות כלכליות בלתי נעימות.

שמעתי על "בניה קלה", האם זה יכול לחסוך לי כסף?

המושג "בנייה קלה" מבלבל. ככלל, ישנן שיטות בניה מתועשות או שיטות של שלד פלדה דקת-דופן, המוזילות את עלות הבנייה משמעותית. יחד עם זאת, אם בוחרים בשיטה המבטיחה איכות, נוחות ועמידות לאורך שנים, המחירים משתווים לעלות בניה קונבנציונאלית.

מה ההבדל בין אדריכל למהנדס בניין?

האדריכל הוא המנצח על תזמורת הבנייה. אדריכל ייקח את החלומות והצרכים שלכם, ויימזג אותם עם נתוני המגרש, החוקים השונים, מסגרת התקציב ושיטת הבנייה. האדריכל גם אמון על המראה של כל חזית וכל פינה בבית, וכן על השפעת הבית על השכונה והסביבה. מהנדס בניין דואג שהבית יעמוד על תילו למשך חמישים שנה. המהנדס יקבע את סוג היסודות, הרכב הבטון וכמות הברזל.

תכנון אדריכלי חדשני ונועז

מה ההבדל בין אדריכל, ארכיטקט והנדסאי אדריכלות?

אדריכל וארכיטקט זה אותו הדבר בשתי שפות שונות. אדריכלים בישראל לומדים לתואר "אדריכל" שמשכו 5-6 שנים, ולאחריו עוברים התמחות במשרדים נבחרים עוד 3 שנים נוספות. הנדסאי אדריכלות, אף שמבחינה חוקית מורשה לתכנן לכם את הבית, לומד כשנתיים בלבד, ללא צורך בהתמחות.

האם בניית בית כרוכה בהרבה ביורוקרטיה?

בניית בית כרוכה בלא מעט ביורוקרטיה. יחד עם זאת, אנחנו לוקחים על עצמנו חלק מהתהליכים היותר מורכבים בפרויקט, בהם תיק המידע והגשת בקשה לרישוי, אישור הממ"ד מול הג"א ועוד. אם יהיה עליכם לעשות דברים מסוימים בעצמכם (תשלום אגרות למשל), אנו ננחה אתכם באופן מפורט בכל שלב.

תכנון בתים פרטיים

יש לי שאלה שלא הופיעה כאן

מחכים שתשאלו J

10 המושגים שכל בונה בית חייב להכיר

בנית בית עבור רבים הנה המפגש הראשון עם עולם האדריכלות, התכנון והבנייה, ולרבים ישנן שאלות: מה ההבדל בין אדריכל למהנדס? בשביל מה צריך "היתר בניה" ומהם היתרונות של "בניה ירוקה"? בפוסט זה, ריכזתי עבורכם עשרה מושגים בסיסיים, אשר כל מי שבונה את ביתו חייב להכיר.

שימוש מועיל ומהנה!

1. גרמושקה

גיליון נייר ארוך, עליו מודפס סט התכניות הדרושות לקבלת היתר בנייה.

בגרמושקה מוצג המבנה מכל עבריו, לרבות תכניות של הקומות וחתכים (חתכים=מעין תכנית ניצבת לקרקע המציגה את ממד הגובה). כן מצורפת טבלת שטחים ושימושים של המבנה, מידע אודות שימוש בזכויות הבנייה במגרש,

תכנון המרחב המוגן ועוד.

אגב, המילה ״גרמושקה״ הושאלה מהשפה הרוסית, ופירושה ״אקורדיון״. השם התקבל הודות לסט התכניות המקופל קיפולים רבים כמו אקורדיון ארוך.

גרמושקה

2. היתר בניה

אישור חוקי להקמת מבנה. האישור ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה, האחראית על האזור הספציפי בו נמצא המגרש ויוקם הפרויקט. אישור בנייה ניתן לאחר הגשת בקשה להיתר, הכוללת תכנון של המבנה ופיתוח השטח, בדגש על חזיתות הבית וחלוקת השטחים.

את הבקשה להיתר מגיש בעל מקצוע כאדריכל, בשם הבעלים. הבקשה מועברת לבדיקה על ידי בודקי תכניות של הרשות המקומית, ובמידה ועומדת בתנאי הסף שנקבעו בתב״ע ובתקנות המקומיות, עוברת לאישור על ידי הועדה המקומית. הליך זה נמשך לרוב מספר חודשים (4-6 חודשים במרבית הרשויות), ובסופו ניתן היתר בניה, או סירוב.

הערות לתכנית או סירוב נשלחות במכתב אל מגיש הבקשה והבעלים, וניתן לרוב לשנות או לתקן את הסעיפים הטעונים עדכון.

3. תב"ע

ראשי תיבות של ״תכנית בנין עיר״, התב״ע היא אוסף כללים והנחיות באשר לתכנון והפיתוח הפיזי של המרחב הבנוי. לכל יישוב תב״ע משלו, שהיא נגזרת של תכנית המתאר המחוזית והארצית. תב״ע מורכבת משני מסמכים עיקריים: שרטוט צבעוני, ותקנון כתוב. לעיתים ישנו גם מסמך הנקרא ״נספח בינוי״, שהוא פירוט המתייחס לשכונה או אזור בעלי הנחיות מיוחדות.

איזה מידע רלוונטי יש בתב״ע?

לקראת החלטה על רכישת מגרש חדש, כדאי לעיין בתב״ע המקומית הרלוונטית אליכם (ניתן לעיין בתבעו"ת באתר משרד הפנים או בפנייה ישירות לרשות התכנון המקומית). מן התב״ע תוכלו ללמוד מה עתיד להיבנות באזורכם, ומהם זכויות הבניה שלכם במגרש. נתונים כגון זכות למרתף, חניות מקורות, פרגולות ועוד מוגדרים בנספחי התב״ע שלכם. נתונים כגון אזורים פתוחים וירוקים, אזורי פיתוח מסחר או תעסוקה בקרבתכם עשויים בהחלט להשפיע על ההחלטות שלכם.

4. טופס 4 ותעודת גמר בניה

לקראת סיום הבניה, בעל ההיתר יכול להגיש בקשה לחיבור המבנה לחשמל, מים וטלפון. בקשה זו תיבדק על ידי מהנדס הועדה המקומית, ותאושר במידה והמבנה ראוי למגורים או לשימוש שאליו נועד. לעיתים, מתקבל טופס זה (המכונה "טופס 4")  ללא השלמה של עבודות שונות, כגון פיתוח, חניות וכיוב׳, בכפוף להתחייבות המבקש להשלמתן של העבודות הנדרשות. לאחר גמר העבודות כולן ובכפוף לבדיקת מהנדס הועדה, תנופק למבנה ״תעודת גמר״.

5. תיק מידע

לפני הגשת בקשה להיתר בניה, על המבקש לפנות למחלקת ההנדסה של רשות התכנון המקומית ולבקש ״תיק מידע״. תיק המידע כולל את כלל ההנחיות התכנוניות החלות על המגרש. תיק המידע הנו נגזרת של התב״ע, וכן עשוי לכלול הנחיות נוספות הניתנות על ידי רשויות כגון רשות שדות התעופה, רשות העתיקות, כיבוי אש ועוד.

הבקשה לתיק מידע נעשית באמצעות טופס שניתן בעל רשות תכנון, או באמצעות האינטרנט ברשויות שהחלו לפעול תחת השירות של ״ממשל זמין״. פקידי הועדה מכינים את תיק המידע, אשר יונפק תוך 30 יום מתאריך הבקשה.

ברוב המקרים, מי שיטפל בבקשה לתיק מידע יהיה האדריכל שלכם.

6. אדריכל

המתכנן הראשי של המבנה, מוביל את תהליך הבנייה משלב החלומות והצרכים ועד להגשמה בחומר. אדריכל מופקד על שדות ידע נרחבים, מנושאים טכניים כשיטות בנייה, אינסטלציה וחשמל, ועד נושאים פסיכולוגיים, חברתיים, אמנותיים וכלכליים.

האדריכל יסייע לכם לגבש תמונת צרכים מפורטת (פרוגרמה), ויציג לכם חלופות תכנון באמצעות שרטוטים ומודלים ממוחשבים. את התכנון הרצוי יהפוך האדריכל לבקשה להיתר, ולאחר קבלת ההיתר לסט תכניות בנייה עבור הקבלנים השונים.

האדריכל מנחה ומוביל את צוות היועצים לתכנון. במקרה של בית פרטי, היועצים המתחייבים הם קונסטרוקטור ומהנדס אינסטלציה, אך לא מן הנמנע לשכור יועצים נוספים כמתכנן גן ונוף, יועץ בניה ירוקה, עורך הדמיות מחשב, יועץ אזעקות, בית חכם ועוד.

אדריכל

7. קונסטרוקטור

מתכנן שלד המבנה. תפקידו בקצרה- לוודא כי המבנה המתוכנן יעמוד ולא יקרוס. זאת מתוך התאמה לתקנים שונים הקשורים לסוג הבטון, כמות הברזל, ממדים של עמודים, רצפות, גגות ועוד. קונסטרוקטור הוא מהנדס או הנדסאי בניין, שהוסמך לתכנן ולחתום על היתרי בנייה. בישראל, מרבית הקונסטרוקטורים יודעים לתכנן שלד בטון, שהוא הנפוץ מבין שיטות הבנייה. יחד עם זאת, שלד המבנה יכול להיות עשוי גם מפלדה, פלדה דקת דופן או אפילו עץ. קיימות גם שיטות בנייה מסורתיות ונפוצות פחות כבנייה באבן או בנייה בבוץ / אדמה נגוחה ועוד. במבנים כאלה, מומלץ לשכור את שירותיו של קונסטרוקטור שמכיר ומוסמך לתכנן בשיטה הרלוונטית.

8. קו מגרש / קו בנין

המגרש שבבעלותכם תחום בקו המגרש, קו תכנוני תיאורטי שתפקידו להציג את הגבול של מגרשים. קו מגרש מגדיר היכן מסתיים המגרש שלכם, ומתחיל מגרשו של השכן, שטח ציבורי, קצה השכונה, מדרכה ציבורית וכיו"ב׳.

אף שהמגרש כולו יכול להיות רשום על שמכם, את הבית מותר להקים בשטח קטן מזה, הנקרא ״קווי בניין״. קווי הבניין נועדו בכדי לאפשר מרחק נעים בין חזיתות של שני בתים שכנים. על מנת שלא תפתחו חלון היישר לתוך ביתו של השכן או להיפך, נקבעו בישראל קווי בניין בצדי המבנה של 4 מטרים.

9. זכויות בניה

זכויות בנייה מתייחסות לשטח הבנוי המותר במגרש. זכויות בנייה מוצגות כאחוזים משטח המגרש הכללי, כך שאם לדוגמא בבעלותכם מגרש של 500 מ״ר וזכויות הבניה הן 50%, מותר לכם לבנות בשטח של 250 מ״ר.

כמובן שאין לחרוג מקווי הבניין או ממספר הקומות והגובה הכללי המותר בתב״ע.

10. בניה ירוקה

המושג "בניה ירוקה" מתייחס לשלל פעולות תכנון ובנייה, התואמות השקפת עולם של שיפור הבריאות, הנוחות וההגנה על משאבי הטבע והסביבה. בניה ירוקה מתחילה בתכנון אדריכלי נכון, המתחשב בתנאי האקלים הספציפיים, לרבות משטר הרוחות, אחוזי הלחות, כיווני המגרש ביחס לשמיים, כמות וסוגי המשקעים ועוד. בבנייה ירוקה עושים שימוש בחומרי בנייה בעלי השפעה מזיקה נמוכה הן לאדם והן לסביבה. נמנעים מחומרים תעשייתיים בעלי פוטנציאל רעיל, ומקפידים על מוצרים ממקור אחראי.

בניית בית בבנייה ירוקה מאפשרת חיסכון של כ-30% מעלויות האנרגיה לחימום וקירור בשנה, מבטיחה בית מואר באור טבעי מפוזר ונעים, וסביבה נוחה יותר מבחינה תרמית, אקוסטית ובריאותית.

עלות הבנייה הירוקה הנה כ-10%-15% יותר מבנייה רגילה, אך פעולות תכנוניות פשוטות (כגון הפנייה נכונה של הבית והחלונות) יכולות לשפר משמעותית את המגורים ללא תוספת עלויות כלל.

משהו לא ברור? יש לכם שאלה, רעיון או תוספת? מוזמנים לכתוב לי כעת.